Cumpărătorii de locuinţe sunt tentaţi, ca de la 1 ianuarie 2008, să-şi cumpere casele pe firmă pentru a le achiziţiona cu 19% mai ieftin. ”Numai că aceştia nu iau în calcul costurile suplimentare ulterioare achiziţiei implicate de această decizie: plata chiriei către propria firma la preţul pieţei sau achitarea unui impozit local de 50 ori mai mare pe clădirea deţinută de o persoană juridică, comparativ cu cel datorat de o persoană fizică. Dacă achiziţia se face printr-un credit imobiliar (există oferte în acest sens pe piaţă), avantajele acordării împrumutului fără avans sunt contrabalansate de costurile suplimentare ale creditului”, a afirmat Bogdan Cihodaru, directorul grupului imobiliar Terra Lux Iaşi.

În plus, apartamentul nu poate fi luat în calcul la stabilirea bonităţii respectivei persoane, întrucât aparţine firmei. Conform explicaţiilor preşedintelui Terra Lux, potrivit noului Cod Fiscal, în cazul achiziţionării de locuinţe noi, la o primă vedere, pare avantajos ca aceasta să fie achiziţionată pe firmă. ”Motivul: se aplică măsurile simplificate privind plata TVA, cu alte cuvinte, deşi operaţiunea este supusă plăţii taxei, practic plata acesteia nu se face, TVA-ul nu apare pe factură. Vânzătorul se face că ia TVA de la cumpărător şi se face că-l plăteşte către stat, iar cumpărătorul, la rândul său, se face că-l plăteşste şi că-l deduce. Numai că nimic nu e gratis pe lume!”, a afirmat Bogdan Cihodaru. „Achiziţionarea apartamentului de către o persoană juridică duce la costuri suplimentare, atât în cazul deţinerii, cât şi în cazul revanzării! Suma de 19% «salvată» la achiziţionare va fi practic recuperată de buget în 5 ani. De asemenea, la vânzare vor fi plătite impozite mai mari“, este de părere şi Maria Ţăran, purtătorul de cuvânt al Direcţiei Generale a Finanţelor Judeţene (GDFPJ) Iaşi.

Fără TVA dacă vânzătorul este persoană fizică

Conform afirmaţiilor preşedintelui Terra Lux regula generală în tranzacţiile imobiliare este că nu se plăteşte TVA în cazul în care vânzătorul nu este înregistrat ca plătitor de TVA. ”Majoritatea tranzacţiilor de pe piaţa românească intră în categoria respectivă aceasta fiind o portiţă pentru a ocoli plata taxei pe valoarea adăugată. Dacă persoana vânzătoare este înregistrată ca plătitoare de TVA, în cazul apartamentelor vechi situaţia nu se schimbă foarte mult. Potrivit noului Cod Fiscal, armonizat cu prevederile legislaţiei europene, sunt scutite de la plata acestei taxe şi imobilele vândute de persoanele juridice (în afara celor noi)”, explică Bogdan Cihodaru. La rândul său, purtătorul de cuvânt al DGFPJ Iaşi explică faptul că până la 1 ianuarie 2007, erau scutite de plata TVA numai închirierile de imobile deţinute de persoanele juridice.”Scutirea de la plata taxei nu se aplică însă în cazul livrării unei construcţii noi, a unei părţi a acesteia sau a unui teren construibil, dacă este efectuată de o persoană impozabilă care şi-a exercitat ori ar fi putut să-şi exercite dreptul de deducere total sau parţial a taxei pentru achiziţia, transformarea sau construirea unui astfel de imobil. Potrivit legislaţiei fiscale, un teren construibil reprezintă orice teren amenajat sau neamenajat pe care se pot executa construcţii. Iar construcţie înseamnă orice structură fixată în sau pe pământ. Livrarea unei construcţii noi sau a unei părţi din aceasta înseamnă livrarea efectuată cel târziu până la data de 31 decembrie a anului următor anului primei ocupări ori utilizări a construcţiei sau a unei părţi a acesteia, după caz, în urma transformării”, explică Maria Ţăran. O construcţie nouă cuprinde şi orice construcţie transformată astfel încât structura, natura ori destinaţia sa au fost modificate sau, în absenţa acestor modificări, dacă costul transformărilor, exclusiv taxa, se ridică la minimum 50% din valoarea de piaţă a construcţiei, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformării. Cu alte cuvinte, pentru 2008, sunt considerate clădiri vechi cele date prima oară în folosinţă (modificate sau transformate, după caz) cel mai târziu pe data de 31 decembrie 2006.

Impozite la închiriere

Dar să revenim la avantajele şi dezavantajele optării pentru achiziţia unei locuinţe ca persoană fizică sau ca persoană juridică. ”La achiziţionare, avantajul pare clar de partea celor care optează pentru persoana juridică, ca urmare a aplicării măsurilor simplificate - TVA nu se plăteşte (este înregistrat atât ca TVA de plată, cât şi deductibil). Achiziţionarea ca persoană fizică a unui apartament nou face necesară plata TVA 19%, adică 19.000 euro în cazul unui apartament de 100.000 euro, de exemplu”, a afirmat purtătorul de cuvânt al DGFPJ Iaşi. Din punctul său de vedere, în cazul achiziţionării pentru închiriere, soluţiile sunt oarecum similare. ”Dacă apartamentul va fi cumpărat de persoana juridică, chiria va fi facturată cu TVA. Dacă va fi achiziţionată de persoana fizică, chiria va fi facturată fără TVA, aceasta putând fi deci mai mare, pentru a compensa costul suplimentar cu TVA”, a apreciat Maria Ţăran care a făcut un studiu simplu de caz. Să presupunem că apartamentul luat ca exemplu, în valoare de 100.000 de euro, este închiriat contra unei sume lunare de 1.000 euro + TVA. Dacă proprietar este o persoană fizică, chiria va fi majorată cu echivalentul TVA. Impozitul datorat pentru veniturile obţinute din chirie este:
- persoană fizică (chiria 1.190 euro): 1.730 euro (16% impozit, aplicat însă unei baze diminuate cu deducerea generală)
- microintreprindere (chiria 1.000 euro + TVA): 2.160 euro (2% impozit pe venit şi 16% impozit pe dividende)
- firma plătitoare de impozit pe profit: 16% din profitul brut plus, eventual, 16% impozit pe dividende
„Rezultă deci că este mai avantajoasă închirierea de către persoana fizica, în special datorita impozitului pe dividende“, susţine Maria Ţăran.

TVA deductibilă doar în cazul chiriei la preţul pieţei

Dacă apartamentul va fi achiziţionat de persoana juridică pentru a fi folosit ca locuinţă de către unul dintre asociaţi, TVA nu va fi deductibilă decât dacă persoana juridică va factura asociatului chirie la preţul pieţei. În caz contrar, autorităţile fiscale vor considera TVA nedeductibil şi obligă firma la plata acestuia, plus penalităţi de întârziere calculate de la data la care TVA a fost dedus până când acesta este efectiv plătit. Motivul: asociatul poate beneficia de bunuri şi servicii la preţul pieţei, considerându-se plată de dividende. Dobânda de întârziere este de 0,1%/zi (36,5%/an), calculată asupra sumei în RON. Cu alte cuvinte, presupunând o chirie de 1.000 de euro pe lună, rezultă un TVA de 2.280 euro de plată anual.
Exista şi varianta ca apartamentul să fie considerat locuinţă de serviciu, însă în acest caz asociatul care locuieşte în el nu va putea să-şi stabilească aici reşedinţa şi deci nici nu poate să-şi treacă adresa în buletin, ceea ce poate cauza, în unele cazuri, inconveniente majore.

Impozit pe clădire de 1.500 euro!

Un alt element neluat în calcul de cumpărători este impozitul pe clădiri. În cazul în care achiziţionează clădirea ca persoană fizică, cumpărătorul plăteşte impozitul obişnuit, iar în cazul în care optează pentru varianta persoană juridică impozitul se măreşte de câteva zeci de ori. ”Astfel, în cazul apartamentului de 100.000 euro luat ca exemplu, impozitul va fi de aproximativ 50 de euro pentru persoană fizică şi de circa 1.500 euro pentru persoana juridică”, explică purtătorul de cuvânt al DGFPJ Iaşi.

Impozite la revânzare

În cazul în care cumpărătorul doreşte să revândă imobilul, apar alte diferenţe. „Trebuie ţinut cont că în cazul unei companii impozitul de 16% pe profit va fi întotdeauna dublat de impozitul pe dividende. La persoane fizice, chiar dacă va fi reintrodus impozitul pe câştig, nu se plăteşte impozitul pe dividende. În cazul în care se va păstra sistemul actual, impozitul de 1-3% pe valoarea de vânzare va fi avantajos chiar din primul an, presupunând o creştere de 15% a preţului apartamentelor“, consideră Maria Ţăran. Aceasta explică faptul că pentru o clădire nouă, dată în folosinţă în 2007, dacă vânzarea se va face înainte de 31.12.2009, va trebui ca preţul să poarte TVA. După această dată, vânzarea va fi scutită de TVA, dar TVA dedus va trebui plătit după următoarea formulă în cazul unui apartament în valoare de 100.000 euro: 19.000(x-20)/20, unde x – vechimea exprimată în luni a apartamentului.
„Practic, dacă se vinde după 3 ani, la buget vor trebui plătiţi 16.150 de euro (de către vânzător!!). E un cost cu TVA considerabil pe care vânzătorul mai mult ca sigur îl ia în considerare“, concluzionează purtătorul de cuvânt al DGFPJ Iaşi.

G.C.

Comenteaza articolul

Comenteaza articolul
Te rog posteaza un comentariu legat de acest subiect. Nu folositi limbaje licentioase. Comentariile care au in continutul lor trivialitati vor fi sterse! In cazul in care gresiti codul de securitate apasati refresh pentru generarea unui cod nou.
Nume:
Titlu:
Comentariu:
Cod:*